基于“三原翻建”政策下建筑设计探索 ——以毛家苑23号、23号-1险房翻建项目为例

摘要：

随着建筑“老年化”的发展，我国各大城市都在摸索着更新的道路。毛家苑23号、23号-1险房翻建项目是南京市具有代表性的“三原翻建”项目之一。立足以民为本推动新型更新机制的探索，基于“三原”原则框架，结合项目特殊性做到恰到好处的变通。以点带面，消险提档的同时降低了区域的消防风险等级，为“消险”及“更新”探索出了新的道路。

关键词：

三原翻建；消险；探索；突破

1.项目背景

毛家苑片区历史悠久，早在1896年，位于南京的“江南铸造银元制钱总局”在此开始铸造“龙洋”。1912年，改名为“中华民国江南造币厂”，以清代旧模铸银元。1958年，改造为南京第二机床厂，主要生产机床，毛家苑作为南京第二机床厂建设的职工宿舍区，分配给二机厂老员工后使用至今。毛家苑23号、23号-1产权隶属南京机电产业（集团）有限公司。因现状建筑腐败严重，考虑到建筑可能存在安全隐患，2018年产权单位委托了鉴定单位对房屋进行了结构鉴定。2018年11月出具的鉴定报告显示结果为B级和C级。南京机电产业（集团）有限公司（以下简称：南京机电集团）委托加固设计单位对该两栋楼进行加固设计，并于2020年1月16日张贴告知书，告知居民准备启动加固施工招标程序，预计3月动工。后因居民极力反对加固消险方案，项目搁置。2020年，市政府工作报告明确提出要把危房改造作为头等大事来抓。毛家苑项目被视为区政府重点关注项目之一，2020年7月2日双塘街道组织项目推进会并成立指挥部落实组织架构。

2.项目概况

毛家苑小区位于秦淮区双塘街道，地处老城区西南侧，位于现状来凤小区内。毛家苑23号、23号-1险房翻建项目涉及三层建筑1037.47平方米、二层建筑570.3平方米、两栋之间的局部一层283.33平方米。总计84户（原二机厂实际老员工或家属），绝大部分户型分布在18平方米、22平方米、36平方米三个面积段位附近；主要集中在0-18平方米，占总户数的61%；18-22平方米，占14%；22-36平方米，占25%。三层楼檐口高约8.9m，屋脊高约10.6m；二层楼檐口高约6.5m，屋脊高约8.5m；平房高度2.4-3.6m不等。毛家苑23号（三层建筑，建设时间约为1966年）距离北侧相邻建筑的间距只有2米，毛家苑23号-1（二层建筑，建设时间约为1956年）与南侧相邻建筑的间距只有3.0米，两栋附属单层间的过道只有1.5米。建筑自身以及前后相邻建筑都存在很大的消防隐患。

4.方案探索

4.1初步方案征询政府意见

作为区政府重点关注的项目之一，毛家苑23号、23号-1险房翻建项目不仅仅只是因结构安全需要消险这一目的。因项目的特殊性，由于建筑所属环境的恶劣且存在重大消防安全隐患，改善环境和降低消防安全风险需要同时考虑。

在以上会议精神的指引下，设计提供了首轮方案。新建建筑采取回廊式，设置中庭，形成围合式的建筑形式。拟建建筑与四周建筑最小间距为6米，建筑层数为南侧4层，东、西、北均为3层，地上建筑面积3054.5平方米，设置一层地下室地下面积1056平方米可以停车约30辆。18平方米户型49个、22平方米户型30个、30平方米户型22个。2020年7月7日在市规资局会议上被否决，区政府及市规资局不支持该翻建方案，认为该方案在规划要求层面突破太多。

会后街道组织召开项目推荐会，多方商讨方案设计思路同步征询居民意见。设计按照会议思路提供了第二轮方案。新建建筑采取外廊式，北侧设置单边外走廊，底层设置超市、快递间等配套用房，占地面积少，形成传统高效的建筑形式。拟建建筑与四周建筑最小间距为6米，建筑层数为局部六层，为确保对北侧建筑的日照不造成恶化，局部六层向南侧悬挑。总建筑面积3225.35平方米，取消地下室。18平方米户型67个、22平方米户型11个、30平方米户型24个、36平方米户型5个。2020年7月31日在市规资局会议上再次被否决，理由仍是该方案在规划要求层面突破太多。

会后街道再次组织召开项目推荐会，多方商讨如何合理的突破规划条件。按照商议结果，设计提供了第三轮方案。新建建筑采取内廊式，南侧为3层，北侧为2层，对北侧现有建筑完全无日照影响。总建筑面积：2423.92平方米。该方案总户型数量仅78户，需要异地安置。2020年8月10日规资局秦淮分局讨论会上未获通过，分局认为虽然建筑原本用途是宿舍，但现在实际使用功能就是住宅楼，翻建方案尽量考虑南北通透，保证采光。确实无法满足全部安置，可以考虑异地安置方案。

2020年9月23日街道又一次组织召开推进会，重新梳理方案演变过程。上次会议至此期间，南京机电集团内部也有商讨采取异地安置方案的可行性。这次推进会上，南京机电集团明确提出异地安置不可行。会议要求设计在原6层设计的基础上进行优化，准备在市政府会议上进行汇报。

2020年9月29日市政府会议上与会各方听取了代建单位的汇报，会议未提及反对意见，要求对方案进一步深化。2020年10月11日，优化方案提交规资局秦淮分区会议讨论，方案设想获得通过。但需增设电梯、优化户型、增设步入式700毫米宽阳台，同时需征求南北侧住宅楼业主的100%同意。

2020年10月17日区政府会议上提出优化楼梯位置，每层增加2户，优化阁楼层，确保安置现状的99户居民。翻建方案在政府层面正式获得通过。

图1 五层+阁楼方案效果

4.2初步方案征询居民意见

以市规资局为主体的翻建方案通过后，接下来就是居民见面会。居民见面会上设计院讲述了项目地块的现状以及本次翻新的目的。从场地的分析、结构安全及消防安全的改善、户型合理优化等角度对方案进行了大致的阐述，之后又从空调外机、晾衣场地、外门窗、单元门、室外截水沟等细节进行了详细的分析。按照政府各部门及产权的要求，本次面向民众的方案讲解本意是想得到居民们的改善意见并获得大家的认可。参会的居民有原二机床厂的老员工，也有代为出席的老员工家属。绝大部分居民对项目的推进表示欢迎，对方案表示认可。但是仍有部分居民不同意翻建，他们对于方案没有意见，只因认定房屋实际已分配给老员工，他们有决定权，要求房屋拆迁并向他们支付拆迁补偿费用。第一次正式征询居民意见唯一的成果是居民对于方案没有意见。

会后南京机电集团（即产权单位）组织人员逐一拜访居民，并耐心解释了现有的政策，晓之以情动之以理。最终在一次次的努力下，项目得到了绝大多数的认可，居民通过率超过95%。

4.3方案公示征询意见

2021年7月对方案进行第一轮现场公示。更新前建筑占地约900平方米，总建筑面积约为2300平方米。更新后占地面积约630平方米，总建筑面积约为3550平方米。将现状两栋建筑（二层、三层建筑）合二为一，设计为一栋五层建筑（并设置阁楼），屋脊抬高至17.5米，檐口抬高至14.00米。退让周边建筑距离增加，基本满足消防通道要求。拟建建筑多户不满足现行规范的日照要求，但对周边建筑日照无恶化。

公示期间毛家苑23号北侧住宅居民对公示方案提出异议。该居民认为毛家苑23号、23号-1现状两栋建筑，23号楼是最高的建筑，层数为三层。翻建后的建筑为5层，上面还有阁楼，虽然没有影响日照，但是严重影响了4层和5层住户的视线。该方案就是标准的新建并非三原翻建，不能享受三原翻建的政策，他们要求拆除原有两栋建筑不再复建，留出一片场地给周边居民。

接到居民的反对意见，区政府及市规资局秦淮分局高度重视，重新审议了毛家苑23号、23号-1险房翻建项目的实施方案，最终确定按照三原翻建原则实施。至此项目方案的探索回到了原点。

4.4三原翻建方案

“三原”原则即“原址、原高度、原面积”。“三原”方案在最初就被各方一致否决了，原因是翻建后的建筑需要容纳周边搭建建筑内的居民。这好比一栋房子在没有任何变化的情况下要容纳另外的住户，这是无法实现的。既然要重新考虑“三原翻建”方案，那么此“三原”需要有合理的突破口，换言之就是结合项目实际情况重新理解“三原”的含义。经过市规资局秦淮分局、街道、南京机电集团、代建单位、设计单位的多次沟通探讨，重新学习了《宁规划资源【2020】339号文》、《宁规划资源[2020]411号文》，针对本项目特殊性重新定义了适用于本项目的“三原”原则。“原址”：以涉及翻建的既有建筑外墙为项目红线，本次设计方案需严格控制在红线内。“原高度”：以既有建筑的屋顶及檐口的为控高点，本次设计方案不可凸出原坡屋面，两栋建筑之间间距可适当压缩。“原面积”：因翻建后的户型必须是成套户型，总建筑面积可以适当增加。

图2 三原翻建理解图

按此原则重新研究方案后发现仍无法满足安置99户的要求。针对这一情况，南京机电集团重新梳理了该项目产权涉及范围，重新核实了原二机床厂老员工的租赁凭证。最后明确了部分一层平房不在本项目范围内，最终需安置容纳的居民为84户。

设计按此要求重新调整方案。毛家苑23号-1由原来的2层坡屋顶建筑改为局部3层的平屋顶建筑，建筑层高调整为2.8米，总建筑面积1130.16平方米。毛家苑23号由原来的3层坡屋顶建筑改为局部4层的平屋顶建筑，建筑层高调整为2.8米，总建筑面积1603.09平方米。两栋建筑合计总建筑面积2733.25平方米，可安置毛家苑23#、毛家苑23#-1合计84户居民。项目与周边建筑距离调整为4米以上，南北侧通过压缩两栋建筑内部通道确保与住宅的建筑距离由原先的不足3米调整为4米以上，西侧通过压缩项目建筑开间确保与平房的间距由原来的宽1.4米调整为4米以上。毛家苑23号-1与毛家苑23号之间的辅房拆除不再重建，之间的通道优化为4米以上。东北角的一层平房和围墙拆除，不进行复建，保证建筑周边的通道满足4米以上。该方案被市规资局判定为可行。

图3 最终实施方案效果

5.结语

在“三原翻建”政策下，险房翻建不能只是重新复制这么简单。从城市规划层面考虑，平衡区域与整体、保留和发展，发挥以点带面的作用。充分挖掘原址的历史脉络，在翻建中镶嵌物质与精神的承载和传承。从居民角度考虑，以人为本，深入居民群体，通过大量的调研结合居民真实需求从而使建筑的使用主体达到物质生活与精神层面的满足。从政策层面考虑，灵活解读政策精神，不能照搬条文，要理论结合实际，结合项目的特点进行灵活处理。

参考文献

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