新技术在不动产信息测绘中的实践应用

摘要：不动产面积测绘是产权登记、城乡规划、土地管理等工作的基础环节，测绘成果的准确程度，直接关系到社会公平实现与资源的合理利用。过往很长一段时间里，以全站仪、皮尺等工具为代表的传统测绘方法，在作业效率、数据精度和复杂环境适应性上，存在不少待突破的限制。开展高层建筑、不规则结构或是大范围区域的测绘工作时，传统方法需要依靠大量人工完成操作，整体作业周期偏长、成本偏高，容易出现人为误差，还会受到外界环境干扰，难以满足当前不动产管理日益精细化、数字化的发展要求。

关键词：新技术 房产 测绘 实施

一 前言

近些年，无人机倾斜摄影、三维激光扫描、基于深度学习的图像识别这类新兴技术发展速度很快，给测绘行业带来了明显改变，这类技术不需要直接接触测绘对象，作业效率、精度都比较高，自动化水平也不错，能顺利采集目标区域的二维影像及三维空间信息。将这类技术用于不动产面积测绘工作，有望提升从数据采集、处理到成果生成全流程的运行效率，减少外业人员的劳动量，在复杂作业场景下也能拿到更完整、客观的测绘数据。相关技术的应用成本不断下降，集成应用的模式也日趋成熟，在实际测绘业务中的推广价值也越来越突出。

二 不动产面积测绘相关理论与技术概述

2.1 不动产面积测绘的基本理论与方法

开展不动产面积测绘工作，核心是准确获取、计算土地及其上建筑物的空间几何参数，这类参数具体包括边界范围、平面投影面积、建筑面积，以及共有部分的分摊面积等。上述测算得到的数据，是产权登记、交易、城市规划与管理工作的法定依据，数据的准确程度，直接关联产权人的合法权益，也关乎公共资源的合理配置。这类测绘的基础理论源自测量学与几何学，要求所有测算都在统一坐标系下开展，完成实地量测与数据处理后，把不动产的三维空间形态转换为符合规范要求的二维图件及对应面积数据。

过去开展这类测绘工作，基本靠工作人员携带皮尺、钢卷尺、光学经纬仪、全站仪这类工具赶赴现场测量，逐个记录待测绘建筑的边长、角度与高差，再靠手工计算或者简易计算器辅助算出对应建筑面积，这类操作方式流程直接，却存在比较大的应用限制。整体工作效率不高，面对高层建筑、结构复杂建筑或者大面积测绘区域时，要投入更多人力，耗时也更长，测量结果的精准度，会受操作人员熟练程度、工具本身误差还有地形起伏、障碍物遮挡这类环境因素干扰。最终得到的数据一致性不足，后续溯源也存在不便，现有研究结果显示，传统测绘模式与相关技术，已经不能匹配当前市场对高效、精准测绘数据的要求。

测绘理论与技术方法的发展，核心方向一直是提升作业效率、测量精度与自动化水平，这类技术的迭代过程，最早是完全依靠人力、模拟设备开展作业的“模拟测绘”阶段，之后发展为依托电子测距、计算机辅助制图技术的“数字化测绘”阶段，现在又逐步进入融合遥感、全球导航卫星系统、地理信息系统等多项技术的“信息化测绘”阶段。现阶段开展不动产面积测绘工作，不会只使用单一技术方法，会结合测绘对象的实际特征与精度要求，筛选并适配多项技术路径，搭建覆盖数据采集、处理到成果输出的全链条技术框架，为了实现测绘流程智能化、测绘成果标准化，匹配不动产管理数字化转型的实际需求。

2.2 新兴测绘技术及其发展现状

不动产面积测绘领域的技术更新，正在推进该领域作业模式，从完全依靠人工的传统形式向数字化、智能化方向转变。无人机倾斜摄影测量、三维激光扫描，以及集成遥感（RS）、地理信息系统（GIS）与全球导航卫星系统（GNSS）的3S技术这类新型技术，已成为当前该领域的主要发展方向。这类技术采用非接触式数据采集、自动化处理的方式，提升了测绘工作的效率与精度。

无人机倾斜摄影测量技术的作业平台为搭载多角度相机的无人机，可快速采集目标区域的高重叠率影像，同步生成高精度的实景三维模型与正射影像。这类技术对建筑物立面、屋顶等复杂结构的精细还原适配性较强，让面积测算结果更为准确可靠。现有研究数据显示，和传统测绘方法相比，这类技术在提升测绘效率、压缩作业成本方面优势比较明显。

三维激光扫描技术运行时会向外发射激光脉冲，可直接采集目标物体表面的密集点云数据，测量精度可达毫米级，作业过程不受光照条件限制，能穿透部分植被的遮挡。这类技术适配性较强，可完成室内复杂空间、历史建筑、结构不规则不动产对象的精确测量工作。移动背包式激光扫描系统投入使用后，操作人员在室内环境中行走即可完成快速采集，内业数据获取效率有所提升。

三 新技术在不动产面积测绘中的具体应用与案例分析

3.1 无人机倾斜摄影与激光雷达技术的应用实践

当前不动产面积测绘领域有两类核心的三维数据采集手段，分别是无人机倾斜摄影测量与激光雷达技术，两类技术投入实际应用后，已经表现出比较大的技术优势，搭载多角度相机的无人机倾斜摄影设备，单次飞行作业就能同步采集目标区域的垂直与倾斜影像，可快速生成带真实纹理的高精度三维实景模型。这类模型可用来制作正射影像图，从中提取建筑的平面轮廓，还可以精确还原建筑物立面、阳台、檐口等复杂结构的三维形态，给建筑面积和投影面积的自动化计算提供可靠的参考依据。赵亚非的研究结果显示，使用五镜头倾斜相机完成多视角影像采集，结合地面控制网与智能航线规划系统，可构建空天地一体化的测绘技术体系。这类非接触式作业模式，很大程度上降低了外业工作人员的劳动强度，减少了作业过程中的安全风险，适合在高层建筑密集区、历史风貌保护区等区域使用，这类区域传统人工测量难度大，普遍存在较高的安全隐患。

三维激光扫描技术范畴内，手持与移动背包式激光雷达系统，主要用于获取被测物体表面毫米级精度的密集点云数据。这类技术以激光脉冲测距为工作原理，可快速得到建筑表面三维点云数据，可完成不动产空间信息的准确采集与数字化表示。这类设备运行不受光照条件限制，能够穿透稀疏植被，也可直接在室内环境使用，可对楼梯间、走廊、地下室等内部空间开展快速、精确的轮廓采集。实际应用过程中，激光雷达技术常用来补充无人机倾斜摄影在建筑物底部或室内遮挡区域的细节信息，也可独立承担结构极其复杂、精度要求极高的单体建筑的全方位精细测绘，涉及的建筑类型包括大型商业综合体、工业厂房等。

实际项目落地时，这两类技术通常配合使用，能形成优势互补，像针对包含多栋高层住宅与地下车库的小区开展测绘作业时，可先用无人机倾斜摄影技术快速采集全域三维实景模型，完成绝大多数外立面、屋顶结构的测量工作。之后操作手持激光扫描仪进入楼栋内部与地下空间，采集室内墙体边界、管道井位置等精细化点云数据，后续把两类数据导入统一坐标系完成融合处理，就能生成完整精确的建筑分层平面图与三维模型，高效准确计算出套内建筑面积、公摊面积等关键参数。这类融合应用模式，可提升测绘作业的整体效率，也能提高数据的完整性，生成的成果可为不动产数字化管理提供高保真的空间数据基础。

3.2 基于人工智能与三维建模的面积自动测算方法

不动产测绘的全流程智能化演进，覆盖从数据采集到成果生成的所有步骤，融合人工智能与三维建模技术的面积自动测算方法，是这一演进过程中的关键组成部分，这类方法以深度学习等人工智能算法为核心。这类方法的数据来源包括无人机倾斜摄影、三维激光扫描两类，处理对象为原始三维模型或点云数据，可自动完成分析与要素提取，计算建筑面积、投影面积等关键参数，减少了较多人工干预环节。

这类方法的核心优势是自动化程度高、判定过程客观，它提升了内业数据处理的效率，减少了人工判读、计算出错引发的精度偏差风险，依托统一三维模型开展的计算过程公开透明，所有面积数据都可追溯来源，增强了测绘成果的公信力。肖鑫的研究成果显示，GIS技术融合人工智能等新兴技术后，提升了测绘精度与效率，可实现空间数据的标准化、一体化分析与管理，相关成果可为不动产统一登记与信息化管理提供高质量、标准化的数据基础。

最后，不动产面积测绘领域会更明确地往智能化、数字化方向发展。传感器本身的性能在不断优化，配套硬件的成本也在持续走低，无人机、移动激光扫描这类设备的普及程度会更高。人工智能算法在图像理解、点云智能处理方向的技术突破，可推动测绘全流程自动化水平再升一级，完成从"人机协同"到更高阶"智能主导"的模式转变。测绘成果属于高质量的空间数据底座，后续的应用价值会跳出传统登记确权的范畴，更深地嵌入不动产全生命周期管理、智慧城市建设、城市更新规划、数字孪生等新兴领域。为了充分释放这类技术的潜力，后续的研究和实践工作要侧重三个方向，一是统一多源数据融合的相关标准，二是优化自动化处理流程，三是培养复合型技术人才，推动不动产管理体系完成现代化转型。

参考文献

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