自然资源资产价值实现视角下的农用地基准地价研究

摘要：本研究以自然资源资产价值实现为核心视角，突破传统农用地基准地价“经济价值单一化”的局限，系统解析农用地多元价值（经济、生态、社会价值）与基准地价的内在关联，结合现行评估体系的短板，提出融合价值实现目标的基准地价优化方向。研究认为，农用地基准地价应成为自然资源资产“价值显化”与“收益兑现”的关键载体，需通过重构评估逻辑、强化市场化应用、建立动态机制，推动农用地从“资源”向“资产”转化，为乡村振兴与生态文明建设提供支撑。

关键词：自然资源资产价值实现；农用地基准地价；多元价值显化

农用地作为保障粮食安全、维系生态平衡的核心自然资源，其价值长期被“经济产出”单一维度遮蔽，导致基准地价与实际价值脱节，制约了自然资源资产的市场化配置与可持续利用。

1 自然资源资产价值实现与农用地基准地价的内涵解析

1.1 自然资源资产价值实现的核心要义

自然资源资产价值实现不是简单把资源变成现金，而是通过市场化交易和政策补偿等复合手段，将自然资源经济生态社会价值转化成可感知公共福利或经济收益，实现资源存量往发展增量方面的转化，其核心逻辑包括价值显化与公平分配这两方面，前者要求清晰认知自然资源多元价值，避免隐性价值被忽略，后者强调价值收益要兼顾当代与后代以及私人与公共利益，确保资源利用可持续性。和传统资源开发不一样，价值实现更注重在保护当中进行开发，通过生态补偿和碳汇交易等方式让保护资源主体获得合理收益，推动自然资源从被动保护转变为主动经营^[1]。

1.2 农用地基准地价的本质与功能

农用地基准地价实际上就是在一定时期里，均质区域的农用地在正常利用状况下的平均价格，这是农用地所有权、使用权、收益权等权利的综合价值体现，它具有“公共性”和“市场性”双重属性。它的核心功能包含三个层面内容：一是作为市场锚点，能够为农用地流转、租赁、抵押等市场行为提供定价参考，避免交易价格出现盲目性，二是作为政策工具，可作为耕地保护补贴、生态补偿、农用地征收的定价依据，以此支撑公共政策顺利落地，三是作为资产核算载体，能为自然资源资产负债表编制、区域资源价值评估提供基础数据。和建设用地基准地价不一样，农用地基准地价更加强调“公共价值优先”，需要兼顾粮食安全、生态保护等非经济目标。

1.3 二者的内在关联

自然资源资产价值实现和农用地基准地价是目标与工具的关系，价值实现是基准地价的目标导向，这要求基准地价必须反映农用地多元价值避免被低估。基准地价是是关键桥梁，是价值实现的技术支撑，能为价值交易和政策补偿提供量化依据。从逻辑上来说，价值实现的核心是让农用地每一份价值都得到认可，而基准地价是认可价值的具体方式，只有基准地价覆盖生态和社会价值，农用地价值才能通过市场交易或政策补偿兑现，反之若基准地价仅核算经济价值，农用地生态和社会价值难以转化为实际收益价值实现就无从谈起。

2 农用地价值的多元维度与基准地价的匹配性分析

2.1 农用地价值的多元构成

农用地的价值不只是单纯的“经济产出”，它是由经济、生态、社会这三大维度构成的复合价值体系。经济价值是农用地最直接的价值体现，涵盖农作物种植、畜禽养殖等直接生产收益，还有农用地流转、租赁等间接经济收益，这是农户与经营主体最关注的价值维度。生态价值是农用地的“隐性公共价值”，包含碳汇吸收、水源涵养、土壤保持、生物多样性维持等生态调节功能，这些功能虽不直接产生经济收益，但对区域生态平衡与气候变化应对至关重要。社会价值是农用地的“公共福利价值”，包括保障粮食安全、提供就业机会、传承农耕文化等内容，其中粮食安全价值是农用地最核心的社会功能，直接关系到国家稳定与民生福祉，三大价值维度相互关联且不可分割，经济价值是基础，生态价值是保障，社会价值是底线^[2]。

2.2 现行农用地基准地价对多元价值的覆盖短板

现在实行的农用地基准地价存在的核心短板是对生态和社会价值进行了“选择性忽略”，这就造成了基准地价跟农用地实际价值严重脱节，多数地区在进行基准地价评估的时候还是把“经济产出”当作唯一核心，采用收益还原法、市场比较法等传统方法来进行评估，仅仅核算农作物种植的直接收益，根本没有考虑生态调节、粮食安全等公共价值，就比如说林地的碳汇功能、草地的水土保持功能、耕地的粮食安全保障功能，这些都没有被纳入到评估体系里面，从而让这些价值变成了“隐性成本”，没办法通过基准地价转化成实际收益，这种“单一价值导向”不光使得农用地价值被低估了，还引发了一系列实践方面的问题：生态保护区的农用地流转价格远远低于实际价值，使得农户保护生态的积极性不够；耕地征收补偿只是按照经济产出定价，导致农民利益受到损害；粮食安全价值没有被量化，让耕地保护政策缺乏有效的价值支撑^[3]。

3 自然资源资产价值实现视角下农用地基准地价的优化方向

3.1 重构基准地价的评估逻辑：从“单一价值”到“多元价值融合”

重构评估逻辑的关键之处在于把生态和社会价值都纳入农用地基准地价的评估范围，从而实现从“经济价值中心主义”往“多元价值融合”方向的转变，具体来说在评估的时候需要突破传统“生产功能优先”这种思维模式，要把农用地当作“经济 - 生态 - 社会”复合系统来对待，全面综合地考虑其多元价值所做出的贡献，就像耕地基准地价不能只核算粮食种植所获得的收益，还得体现出它“粮食安全保障”方面的社会价值，林地基准地价也不能只考虑木材产出的情况，还得将碳汇吸收、生物多样性维持等生态价值包含进来，评估逻辑的重构并不是单纯地叠加价值维度，而是要建立起“价值关联”的认知，经济价值是农户参与其中的动力所在，生态价值是保障公共利益的重要因素，社会价值是国家稳定的底线要求，这三者共同构成了农用地的完整价值，基准地价必须全面反映出这些价值的综合贡献^[4]。

3.2 强化基准地价的市场化应用：从“定价依据”到“价值实现载体”

传统基准地价的应用只是局限在定价参考方面，从价值实现视角来看，基准地价需要拓展到收益兑现层面。具体来说，一是要支撑农用地流转交易，在流转合同里明确生态和社会价值对应的收益分配规则，让农户通过流转获得生态补偿或社会价值收益。二是要衔接生态补偿政策，以基准地价作为基础，测算生态保护农用地的价值损失，制定出差异化的补偿标准。三是要推动金融创新，把包含多元价值的基准地价作为农用地抵押、质押的评估依据，拓宽农户的融资渠道。

3.3 建立基准地价的动态调整机制：从“静态固化”到“动态响应”

建立动态调整机制关键在于打破基准地价“几年一更新”静态模式，让它能及时响应农用地价值的变化情况，传统基准地价更新周期比较长，没办法反映生态环境改善、政策调整、社会需求变化等因素带来的价值波动，动态调整机制要求基准地价和农用地价值的变化“同频共振”，一方面要建立价值监测体系，通过定期调查、公众参与等方式跟踪农用地生态质量、社会贡献等价值维度的变化，另一方面要明确调整触发条件，当农用地的生态功能显著提升、社会需求发生重大变化时及时启动基准地价调整^[5]。

4结论

本研究从自然资源资产价值实现视角出发，重新定义了农用地基准地价的本质——它不仅是土地市场的“价格锚点”，更是农用地多元价值的“量化载体”与“实现工具”。现行基准地价的核心短板在于对生态、社会价值的覆盖不足，导致农用地价值被低估，制约了自然资源资产的转化效率。未来需通过重构评估逻辑、强化市场化应用、建立动态机制，推动农用地基准地价与价值实现目标深度衔接。只有让农用地的每一份价值都得到清晰认知与公平兑现，才能真正实现农用地从“资源”向“资产”的转化，为乡村振兴与生态文明建设提供坚实支撑。

参考文献

[1]胡何男. 农用地定级与基准地价评估研究——以中山市为例[J].赣南师范大学学报,2025,46(03):55-60.

[2]杨志雄. 农用地基准地价评估策略分析[J].甘肃农业,2022,(03):109-111.

[3]许志伟. 农用地基准地价体系构建与评估方法思路探讨[J].农村经济与科技,2021,32(22):14-16.

[4]杜静,姚德波,徐亮,等. 农用地基准地价评估的关键问题及编制路径研究[J].山西农经,2021,(18):31-32+192.

[5]陈立定. 农用地基准地价体系构建与评估方法思路探讨[J].资源与人居环境,2021,(02):34-36.