类REITs在厦门水务行业应用探讨

摘要：本文阐述了水务行业的特点和发展面临的融资难题，详细说明了类REITs的创新性和作用，强调REITs在水务领域的应用具有显著优势，包括优化资本结构、提高资产流动性和吸引多元化投资等。文章进一步探讨了类REITs的行业应用前景，详细介绍了类REITs在水务行业的具体应用模式，通过实例分析验证了其可行性和效果，并针对类REITs的良性发展提出了对策建议。

关键词：类REITs；水务行业；资产证券化；基础设施融资

一、水务行业发展资金难题

水务行业涵盖供水、排水、污水处理、水资源管理、防洪抗旱等多个领域，是支撑民生和经济发展的基础性行业，其投资规模大、回报周期长、公益性强的特点导致融资难题长期存在。目前，水务行业的主要融资方式包括政府投资、银行贷款和企业自筹等。这些传统融资方式虽然在一定程度上满足了行业发展需求，但也存在诸多局限性：政府投资受财政预算限制，难以满足日益增长的投资需求；银行贷款融资成本较高，且期限较短，与基础设施项目的长期性不匹配；企业受限于政府定价机制，价格调整需经政府审批而非完全市场化定价，水价调整严重滞后导致企业常年亏损，自筹资金规模有限，难以支撑大型项目建设。随着我国经济的快速发展和城镇化进程的加速，水务行业面临着巨大的资金需求和投资压力，亟需探索新的融资模式。类REITs作为一种创新的资产证券化工具，近年来在我国资本市场逐渐兴起，为基础设施领域的融资提供了新的思路。

二、类REITs的创新性

类REITs是中国在借鉴国际REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）模式的基础上，结合本土市场需求和监管环境进行创新的一种金融工具。它并非国际上已有的标准化模式，而是中国特有的金融创新产物。由于政策和市场环境的差异，在我国，类REITs通常是指具有类似REITs功能的金融产品，是一种以不动产为基础资产，通过发行基金份额、信托等方式募集资金，并将投资收益分配给投资者的金融工具。

作为中国资本市场中结合本土需求创新的金融工具，类REITs在资产范围、交易结构、政策适配性等方面均做出了独特创新：

1、类REITs在实践中突破了房地产的范畴，将底层资产扩展至基础设施、公用事业等非传统领域。通过资产类型扩容，类REITs成为基础设施证券化的重要工具，解决了传统REITs无法覆盖“重资产、低流动性”领域的融资难题。

2、类REITs以私募形式发行，降低了合规成本；将产品分为优先级（低风险、固定收益）、次级（高风险、超额收益）以吸引不同风险偏好的投资者；引入差额支付承诺、流动性支持条款、政府信用背书等增信机制以弥补底层资产信用不足问题。私募属性、分层和增信机制适应了中国基础设施项目收益不稳定、信用评级较低的特点，从而可以实现灵活性与风险控制的平衡，获得更广泛的应用。

3、类REITs作为非标准化金融产品，审批流程大幅简化，无需证监会的复杂审批，通常由交易所备案即可发行，在现行法规框架下可实现快速落地。并且部分地方政府将类REITs纳入基础设施投融资改革试点，给予专项支持。

上述类REITs的创新在于：在现有制度约束下，通过结构化金融技术，将非标基础设施资产转化为可投资标的，为中国城镇化与大基建提供源源不断的资金支持。未来，随着公募REITs市场成熟，类REITs可能逐步向标准化转型，但其在特定领域（如水务、水利、环保）的灵活性和适配性仍将长期存在。

三、类REITs在水务领域的应用优势

类REITs其实质是将既有的固定资产通过基金、信托或其他方式募集资金，并投入到新的基础设施建设的一种途径，在现阶段与其它投融资手段相比，在使用过程中不构成负债，因而在水务领域的应用具有显著优势。

1、类REITs能够优化行业资本结构，降低负债率。水务行业普遍拥有大量的存量资产，但这些资产往往缺乏流动性且利用效率较低。通过类REITs出表、权益性并表等会计处理手段，企业可以合法地盘活存量资产，获得长期稳定的资金来源，并可降低资产负债率，改善资本结构。同时，类REITs的发行还可以为行业带来新的资金来源，用于项目的建设和升级，进一步盘活存量资产。

2、类REITs有助于提高资产流动性。水务基础设施通常具有投资规模大、回收期长的特点，资产流动性较差。通过类REITs将这些固化沉淀的资产证券化，将其转化为流动性较强的金融产品，提高资产周转效率。与传统的融资方式相比，类REITs具有更低的融资成本和更高的融资效率。

3、类REITs能够吸引多元化投资，拓宽融资渠道。类REITs产品较高的信用评级、收益稳定、风险适中的特点，特别能够吸引保险资金、养老基金等长期机构投资者，为行业引入更多社会资本。这不仅能够缓解行业当前的融资压力，还能促进投资主体多元化，提高行业市场化程度。

四、类REITs在水务行业应用探讨

类REITs在水务行业的应用主要包括供水项目、污水处理项目和水资源项目等。在供水项目中，可以将水厂、管网等基础设施打包成资产包，通过类REITs进行证券化融资。这种模式不仅能够为新建供水项目提供资金支持，还能盘活存量资产，提高运营效率。

在污水处理项目中，类REITs可以应用于污水处理厂及其配套设施的融资。通过将污水处理收费权等稳定现金流资产证券化，可以吸引社会资本参与污水处理设施建设和运营，促进水务产业发展。

在水资源管理项目中，类REITs可以应用于水库、引水工程等基础设施的融资。通过将这些基础设施的运营收益权证券化，可以为工程建设提供长期稳定的资金来源，同时也有助于提高水资源利用效率。

五、类REITs在厦门水务行业应用实例探讨

以厦门某原水运营公司所属的原水存量资产为例，在目前面临原水工程投资额巨大、水价难以调整、传统筹资资金缺口大成本高的困境下，采用类REITs进行破局是一个可选的途径。策划考虑将具有原水收费权且资产状况较好的引水工程和水库资产进行打包，作为类REITs入池资产，整体经营性资产估值可达到20~30亿元规模，产品预期收益率可达3%以上，是比较理想的机构投资产品。具体的步骤是：

1、资产筛选与评估：选择上述具有稳定现金流的资产，对资产进行详细的评估，包括资产的价值、未来的收益预测等。

2、设立类REITs结构：成立项目公司，持有上述入池资产。以项目公司股权对应的未来现金流入作为还款来源，设立资产支持票据信托或专项计划（SPV），向机构投资人募集资金。

3、资产转让：将入池资产的未来收益权转让给SPV。这一步骤需要确保资产的转让符合法律法规的要求，并完成相关的法律手续。

4、发行与上市：SPV以这些资产为基础发行证券化类REITs产品，筹集资金，并上市允许投资者买卖产品。

5、资金使用：将募集资金用于购买入池资产，原始权益人可将转让获得的资金用于新的水务项目建设或其他投资。通过这种方式，实现了存量资产的资金回收，并用于新的投资项目。

6、资产管理与运营：由专业的运营团队负责入池资产的日常管理和运营，确保资产的稳定收益。定期向投资者披露资产的运营情况和财务信息。

7、收益分配：将入池资产产生的现金流扣除相关费用后，按照产品份额比例分配给投资者。

通过上述模式可以看出，类REITs的基本运作包括资产重组、设立特殊目的载体（SPV）、发行证券化产品和收益分配等环节。首先，原始权益人将其持有的优质资产进行重组，形成资产池；然后设立SPV作为证券化载体，将资产池中的资产转让给SPV；接着SPV以这些资产为基础发行证券化产品，向投资者募集资金；最后SPV将资产产生的收益按约定分配给投资者。这种模式不仅能够提高资产的流动性，还能实现风险隔离，保护投资者利益，是现阶段解决水务行业融资难题的良好工具，值得肯定和推广。

六、促进水务行业类REITs良性发展的措施

虽然类REITs在水务行业具有很大的发展空间，但也需要具备较高的要求才可实施，主要涉及基础设施项目的权属、成熟度、规模、发起人要求以及法律合规性。

1、项目权属清晰：基础设施项目应具备清晰的权属关系，资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。

2、土地使用合规：项目的土地使用需依法合规，符合土地管理相关规定。

3、项目成熟稳定：基础设施项目运营时间原则上不低于3年，且近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。

4、资产规模符合要求：当期目标不动产评估净值最好不低于10亿元。

5、发起人等参与方符合要求：发起人（原始权益人）等参与方应具备良好的信用状况，且优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业。

6、法律要求：类REITs的发行需要符合证券交易所和其他相关监管机构的有关法律法规和规定，以及产品发行、上市等相关流程和程序要求。

这些条件确保了类REITs项目的合法性和稳定性，在解决水务企业历史问题的同时促进了基础设施建设的健康发展。更重要的是，应积极争取政府对类REITs的政策支持和引导工作：一方面，要出台相关政策和措施鼓励和支持类REITs的应用和发展；另一方面，要加强对类REITs发行、交易和监管的规范化和透明化管理，保障投资者的合法权益和市场秩序的稳定发展，才能实现政府、水务企业和投资者的共赢。

作者简介：林惠昇  性别：男  民族：汉  出生日期：1973年11月5日  籍贯：福建漳州  职务/职称：高级经济师  学历：硕士研究生  研究方向：投资开发