不动产统一登记制度下的农村土地承包经营权登记关键问题探讨

摘要：我国提出了农村土地承包经营权纳入不动产统一登记的制度中，且赋予五年时间用于过渡，直至2018年过渡期届满，但仍然有较多地区农村土地承包经营权的登记工作开展较为缓慢，导致档案无法顺利交接。为了促进不动产统一登记中土地承包经营权登记的顺利，使土地经营权流转工作开展得到促进。本文对农村土地承包经营权登记关键问题进行分析，并提出相关建议和策略。

关键词：不动产；土地承包经营权；统一登记；问题

农村土地承包经营权登记工作开展由农业部门主导，早在2018年该项工作基本完成，且自土地承包经营权纳入不动产统一登记制度中五年过渡期届满，但许多地方仍然未在不动产统一登记体系中体现出土地承包经营权，且登记档案的数据整合以及移交速度较慢，其中有较多影响因素，不仅仅是技术方面的因素，还有管理问题和历史遗留问题[1]。将土地承包经营权登记工作依据不动产统一登记制度开展，是促进农村土地经营权流转工作顺利开展的重要方法之一，也是规模化经营的重要基础，其现实意义和长远意义十分重要。首先，是响应中央对农村土地制度深化改革的政策的重要举措，实现土地经营权的三权分置，即土地的所有权、承包权和经营权，使土地经营权放活。将土地承包经营权纳入不动产统一登记，是深入推进农村产权制度改革的必然要求。其次，是完善农村基本经营制度、激发农业农村干事创业活力、促进现代农业发展的重要基础性工作，是保持农村土地承包关系稳定并长久不变、维护广大农民财产权益的重大举措。整合农村土地承包经营权登记职责，实行统一登记。有助于推进农村产权制度改革、稳定土地承包关系、保护农民土地财产权益、全面推动乡村振兴。

一、农村土地承包经营权登记在不动产统一登记制度下的问题

（一）管理制度和登记技术有待完善

早在2016年中央就启动了“三权分置”的制度改革内容，既将农村土地的权限进行划分，明确所有权、经营权和承包权，之后相关法律也作出了相应的修订，然而相关措施仍然有部分不足，如关于土地经营权流转管理以及担保管理和金融抵押管理等方面，而且操作层面的管理也需要不断完善，这种情况下，土地流转期间导致较多问题发生，相关问题涉及多个方面，比如有种植大户为了促进规模化生产将用于土地权属的田埂消除，这导致流转期结束后权属确认问题的发生[2]。此外，虽然我国国务院颁布了不动产登记暂行条例，但该条例所依据的法律仍然属于旧版本，缺乏对过渡期统一登记实质工作的介绍，而关于不动产登记方面的操作规范，也缺乏土地承包经营权登记的内容，未明确土地承包经营权的审查要点，而登记后的证书以单地为主，未明确多地块一证的登记。由此可见，相关制度和技术需要进一步完善。

（二）拆分登记和一体登记有待确定

虽然当前提出的农村土地产权制度中，提到“三权”机制的运行要保证高效性和规范性，并明确了农村和农民以及三权分置的处理地位，但确权登记的落脚点与“三权分置”的落脚点仍存在一定的偏差，是否依据三权分置将土地承包经营权这一类型单列，还是依据分置的具体要求，明确土地的经营权和承包权，对家庭化承包权明确的前提下，对分置的土地经营权放活，从而取得相关收益，如果将土地承包经营权登记为一个权利类型，就会导致流转后土地经营期间需要再次拆分权利，其中需要调整的系统较多，不仅预后登记系统业务的实现，还有不动产数据库结构设计和登记系统。

（三）新旧技术标准和管理模式存在的差异较大

宗地为单位的登记是不动产登记的重要制度内容，无论是结构设计的组织，还是数据标准的组织，均需要围绕宗地这一单位，不动产权的权利以及权利的变动，均需要登记机构使用不动产登记簿册进行登记，也是土地归属问题的重要依据。其主要是对不动产权权利信息依据宗地进行记载的工具；但户是土地承包经营权的具体单位，登记时也是依据这一单位进行；一户之下存在较多宗地为单位的承包地块。承包农户是土地承包经营权登记的主要单位，对地块信息采用一户一簿的原则进行记录，其中不仅有承包地块情况，还有合同编号和经营权编号。不动产权则是由单一版组成，而经营权属问题则是集成版。如何有效的拆分宗地客体、权利类型和权利人思想，这就需要进行结构转换和设计。

（四）历史遗留问题

以往不同的登记部门负责不动产登记和土地承包经营权登记，之后将登记好的数据进行汇总，使其处于一个统一的数据体系中，然而登记过程中的分别进行，就会导致数据出现重叠现象，如何有效解决数据相互重叠的问题，具有一定的难度，其中还涉及较多利益纠纷，对于这一历史问题，不能仅仅靠不动产登记机构进行处理。另外，土地承包经营权登记过程中，由农业部门主导，在此期间难免会出现耕地位置和面积方面的异议，同时未确权发证等问题有待解决，而且相关权证信息、合同信息和登记信息存在错误和漏洞，注销登记、抵押登记存在缺失等均属于历史遗留问题有待解决。

二、建议与对策

（一）完善登记技术及相关法律法规

农民的意愿是保留流转土地经营权和土地承包权，在此基础上，需要对“三权分置”的办法进行完善，并对统一登记进行完善，同时应制定出相关法律制度以及风险防控制度，以此保证有序且规范地进行土地流转，做到有据可依。为了促进土地承包经营权统一登记的规范化，国家层面或省级层面应对土地承包经营权类以及登记的相关操作指南进行制定，并编制相关清单。

（二）理清业务类别、明确权类清单，坚持法定的物权原则

将不动产登记的业务和流程作为农村土地承包经营权纳入不动产登记的重要基础，对相关业务流程进行详细地梳理并细化，逐一规范。根据相关法律坚持物权原则，土地经营权和承包权是土地承包经营权的主要类型，对流转活动中可能涉及的土地承包经营权相关业务类型进行梳理。例如土地承包经营权权利类型涉及首次变更转移和注销登记；土地经营权不仅有上述类型，还有抵押登记业务类型，需要对登记业务类型和使用情形进行详细的梳理。

（三）对部门协同机制进行完善，对各类问题进行合理解决

对土地承包经营权各个环节的职责归属问题建议从省级层面进行整合和确定，并对档案的移交、数据的整合以及历史问题细化[3]。基础单位应积极建立工作的协调机制，合理划分工作任务并确定工作职责，有效推动该项工作的顺利开展。

持续深化不动产登记制度改革，优化不动产登记、交易、缴税“一窗受理并行办理”机制，推进电子证照应用，实现多部门信息共享，提高数据成果质量，完成数据汇交建库，进一步提升“互联网+不动产抵押登记”业务，不断提高不动产登记效率。优化营商环境工作持续推进。一是精简办证材料，权利人可直接提供身份证证明材料原件进行扫描后办理；二是压缩不动产登记时限，一般登记业务压缩至5个工作日；抵押登记业务办理时限压缩至2个工作日；三是设立企业专窗，为企业不动产登记开通绿色通道，提高企业不动产登记效率；四是强化不动产交易登记服务，深化不动产统一登记改革，加强部门协作和信息互联互通。逐步完善和实现我县不动产登记网上咨询、预约、申请、查询、反馈等服务事项，打造“不打烊”的“数字化不动产登记”。提高不动产登记工作水平方面，强化不动产登记信息化建设，夯实提速增效数据基础，积极与数据汇聚共享平台、大数据共享平台对接，加快推进更多数据互通共享，提高信息质量和利用效率，建立常态机制、抓落实推进水电气联办，推进“互联网+不动产登记”。

（四）持续深化不动产登记制度改革

对不动产的各个环节进行优化，促进不动产登记机制、交易机制、缴税机制的优化，加强并推行应用电子证照，促进多个部门之间的信息共享，使数据成果和质量得到提高，数据汇总后进行数据库的建立，以此对不动产登记效率的提高奠定良好基础。

结语：为了促进农村土地市场活力的提高，实现乡村振兴的目标，促进农业产业现代化发展，提高农民的收益，应顺应党中央的号召，将农村土地承包经营权登记纳入不动产统一登记体系中，并明确登记的相关问题，积极探讨有效措施。需要对登记技术进行规范和统一，并建立健全各项农村土地流转的制度和法律，同时各个部门应构建协作机制，保证土地承包经营权登记的有序、规范开展。

参考文献：

[1]郭龙生.浅谈农村土地承包经营权确权登记颁证相关问题[J].农村经济与科技,2021,32(04):8-9.

[2]艾比布·苏来曼.农村土地承包经营权确权登记面临的问题及对策[J].农业开发与装备,2020(05):50+58.

[3]庞军,房文艳,李宏力等.农村土地承包经营权确权登记问题的实际解决[J].测绘与空间地理信息,2019,42(12):208-210.