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摘要：现代社会经济背景下，土地是农业生产的基础，传统地价评价以土地生产率和市场价格为核心，在国家发展战略实施背景下，现有地价评价模型已不能满足新的发展要求，亟需引入生态、社会、文化等多个层面的评价准则，使之更好地服务于乡村振兴战略的多元化发展。在此基础上，本项目针对当前我国农村建设用地评价存在的不足，以安徽砀山县为案例，对农村建设用地评价进行了研究，以期为推进农村用地优化分配提供理论依据和技术支撑。 

关键词：乡村振兴；土地评价；价值转向；方法；创新

中图分类号：F301.23

综合评价土地资源总量、质量、潜力及适宜性，对于实现国土资源的优化配置与高效利用，具有重要的理论与现实意义。在乡村振兴的大背景下，农地评估已从单纯的农业生产功能拓展到多元化和综合性，涉及到生态保育、乡村旅游和特色农业等多个领域。这一新时期农地估价的价值取向，既符合新时期农业发展的需要，又能为实现国土可持续发展、乡村振兴提供新思路。

1传统土地评价方法的局限性

1.1 ‌方法适用性受限，动态响应能力不足‌

地区依存性市场比较法。但是，目前我国土地流转效率低或特殊用途（如：“生态保护区”），因缺乏案例数据，导致评估结果出现“价值扭曲”等诸多问题。例如，在偏远山区，因缺乏流转记录，难以用市场比较法准确反映其生态补偿的真实价值。

收入减少方法静态假定的缺点。在现实生活中，受政策（如耕地保护红线）、市场波动（如农产品价格周期）等因素的影响，传统的收入减小法以期望收益的平稳增长为前提。例如，在今年的一次谷物产量中，因政策改变，导致按收入扣除法估算的误差高达18%‌。

这被成本法的环境复杂性所忽略。以成本为基础的近似法将土地价格作为开发成本的累积，忽视了可能发生的土地污染防治、地质灾害等成本。例如，因未对土壤中含有重金属的污染加以治理，致使该地块的实际开发费用比其估值高出35%‌。

1.2 ‌数据支撑薄弱，参数主观性突出‌

获取基础资料是困难的。当前，国土资源评估以产权、规划状况等为基础，分散于不同部门，形成了“信息孤岛”。比如，由于宅基地使用权证书的不完备，导致房屋比对中出现的错误比例高达25%。

很明显，人为干扰很明显。在评估中，贴现率、土地增值率等重要指标的确定，主要依赖于评估者的经验，而没有一个清晰的量化标准。结果表明，在同一块土地上，采用收益折减法，其收益差异可高达12-30%。

1.3 ‌社会公平缺失，利益协调失衡‌

弱势群体权益保障不足‌。农户在农地流转估价过程中，由于缺乏对其所使用的专门名词及计算规则的认识，容易受到"不对称"的伤害。其中，在我省2022年的农地纠纷中，有63%为估价纠纷。

缺乏公众利益衡量制度。在旧改工程评价中，由于忽略了配套的公用服务成本分摊和历史文化街区的维护等，导致了“拆真建假”的冲突。

总体而言，现有的用地评价模型在价值维度、技术逻辑和政策协同上都有较大的缺陷（见表1）。要打破上述限制，需要建立"经济-生态-社会"多维度测评系统‌，推进测评手段由静态计量转向动态监控，并借助区块链存证、 AI估价模型等提高测评的透明性与可信度‌。

表1 传统方法局限性对比‌

1.4‌评价维度单一化，忽视多元价值属性‌

传统的地价评价侧重于土地的经济效益，过分依靠土地生产率（如粮食产量、地租收入），而忽视了土地的成本收益。如：基于费用近似方法的收益与收益的叠加，忽略了对其生态效益（固碳、水土保持）与人文（文物保护等）的影响。因此，在乡村振兴和生态保护等国家战略的执行过程中，国土资源的整体效益很难达到。

2乡村振兴战略下土地评价的价值转向

2.1生态价值

在自然生态系统中，土地一直是最主要的一部分，而对其进行评估时，更多地关注其对生态环境的影响。

首先，陆地具有调节气候、保持水土、净化大气和生物栖息地等多重生态功能，对维护区域生态平衡和生物多样性具有重要意义。砀山县作为一个农业大县，立足于自身良好的农业资源，积极探讨生态修复与环境保护，明确了无公害绿色食品用地、富硒耕地等分区，为某些特色农产品（如表1）的生产提供了适宜的土壤，使其更好地推动了农业与生态环境的和谐发展。

其次，农村地区通常含有大量的生态资源，如森林、湿地、草地等，这些生态资源具有较高的生态价值，可以通过科学的规划和合理的利用，促进农村经济的多元化发展。砀山地处黄河老河口地区，湿地面积较大，因此，在进行土地利用评估时，除了要注重生态环境的保护和修复外，更要注重对其进行生态建设。第三，乡村振兴战略强调的是绿色发展，这要求农村发展必须以保护生态环境为前提，在评估耕地时要考虑到土壤的生态承载力，避免对耕地的过度开发和污染。砀山县应该采取绿色环保的生产模式，减少化肥、农药等污染物的排放量，并合理地进行农业生产的规划与布局，逐步建立起以绿色有机农产品为主体的特色农业园区，促进该地区生态环境的良性发展。

2.2社会价值

其社会价值评估主要是考虑到该地块所带来的社会福利与社会稳定。

第一，在评估过程中，应充分考虑到农地对农民生计的保障作用，并坚持“公平、公正、公开”的原则，确保农地价值的实现。砀山县要科学地确定土地流转价格，加大农村社会保障投入，提高农民社会保障水平。

第二，在研究城镇土地利用问题时，应充分考虑到城镇居民的参与，并考虑到收益分配的作用。以砀山县为案例，提出了“以村为单位”、“以村为单位”和“以人为本”的思路，引导村民主动参与村庄规划、环境整治和产业发展，增强了农民的认同感和责任感。通过建立合作社和互助组等各种形式，推进乡村经济的发展和乡村社会的治理。

三是对区域文化遗产的价值进行评估。砀山县是安徽省的一座文化名城，在发展土地资源的同时，也要注意保护好当地的传统文化和人文景观。通过举办民俗文化节、传统节日等活动，展示乡村文化的风采，提升农民的文化自信。在此基础上，利用现代科技手段，更好地保护好历史文化遗产，为子孙后代留下宝贵的文化遗产。

2.3经济价值

经济价值的评价重点关注土地对经济增长的贡献和资源的利用效率。

首先，土地具有气候调节、水土保持、空气净化和生境保护等多种作用，在维持地区的生态环境与物种多样性方面发挥着十分关键的作用。砀山县是一个以农为本的县，充分利用自己丰富的农业资源，对生态恢复和环境保护进行了积极的探索，将无公害绿色食品用地、富硒耕地等区域划分为若干特殊农产品（见图1)，从而更好地促进了农业与生态协调发展。

其次,乡村往往蕴含着丰富的生态资源，如森林、湿地、草原等，只要进行科学规划和合理开发，就能推动乡村经济的多样化发展。砀山位于黄河河口，面积较大，在进行国土资源利用评价时，既要重视对其进行生态恢复，又要注意对其进行生态建设。

最后，“乡村振兴”突出“绿色发展”，即乡村发展必须以生态环境为基础，对土地进行评价，要兼顾土地的生态容量，防止过度开采、过度污染。砀山县应当采用绿色环保的生产方式，减少化肥、农药等污染物的排放，对农业生产进行科学的规划和布置，逐渐形成以绿色有机农产品为主的特色农业园区，推动区域内的生态环境健康发展。

3乡村振兴战略下土地评价的方法创新

3.1构建多维度评价指标体系

构建多维的土地利用综合评估指标体系，以深化对土地利用现状的理解，为制定更科学的土地管理和利用政策提供决策依据，推动乡村振兴战略的实施。

首先，本文对土地价值评估对象进行了界定。在此基础上，重点探讨了土地利用模式、生物多样性及生态服务功能。本文从居住环境、社区参与度、文化遗产价值评估三个角度出发，提出了自己的看法。它的经济含义主要体现在对土地的市价、对农业产值及土地价值的评估。并据此制定出科学的、系统的、可操作性的、动态的评价标准。

其次，要对评估指标进行适当的选取。在定量的基础上，不仅要考虑地块的面积、密度、密度等因素，还要兼顾生态环境和用地的合理利用。在土地利用评估中，不仅要关注土地利用后的产量、效益、生态环境等方面的成果，而且要关注一些具体的进展，如技术应用、资本投资等。

3.2关注大数据与智能化分析

在“乡村振兴”战略实施过程中，土地利用价值评估一直是学术界关注的焦点。传统的国土评估多依赖于人工测绘和经验，而大数据具有地域广泛、来源广泛等特点。将收集到的数据进行标准化处理，就能将数据转化为可用数据，为土地利用、环境质量、土壤特性等进行评估提供依据。然后，利用人工智能技术，建立了一个新的国土资源评估模型，对国土资源进行了有效的、准确的评估。然后，采用多元统计方法如层次分析法、模糊综合评判法、主成分分析法等，以提高土地利用评价的准确性和可靠性。本项目拟以土壤水分、养分、温度、湿度等为主要研究对象，以大数据、人工智能等技术为手段，结合物联网、传感网等先进技术，实现土壤水分、养分、温度、湿度等环境参数的实时监测，实现对土壤质量的动态监测，为土地质量评估工作的顺利进行提供科学依据。基于上述研究成果，本项目将为政府和农户提供更加精准的土地利用决策支持，对优化耕地配置、提升农产品质量、推动乡村振兴战略实施具有重要意义。

3.3 积极引进“3S”技术

“3 S”技术可有效提升土地利用评估的准确性与有效性，为精准实施乡村振兴战略提供重要支持。遥感图像（RS）具有覆盖面积大、更新迅速、信息量大等优点，在我国已有的研究中得到了广泛应用。基于已有的研究成果，本课题选择安徽砀山县作为研究区，综合运用高分辨率遥感技术和无人机航拍技术，精细划分耕地、园地、林地和建设用地，实现对耕地、园地、林地和建设用地的精细分区，并对耕地转用和林地退化情况进行动态监测，为区域国土资源保护工作提供依据。

地理信息系统（GIS）是一套集空间数据采集、存储、管理、分析和可视化为一体的技术系统，可以实现多源数据的有效融合，提升土地利用评估的精度与可视性。比如，利用 GIS的空间分析功能，对国土资源的分布、数量和质量进行综合评估，为当地政府的发展和管理决策提供依据。

GPS （GPS）不仅可以获取高精度的陆地位置信息，而且可以对地物进行现场标记，保证数据的准确性和一致性。同时， GPS还能跟踪土地利用的动态变化，更好地监督国土整治的效果，达到对国土资源精细化管理的目的。

4结束语

综上所述，在实施“乡村振兴”的背景下，传统的农用地估价方法已不能适应新时期农村振兴发展的需要，需要从单一的“经济效益”转向“整体效益”，既要考虑到“效益”，又要考虑到“社会”、“环境”和“文化”等多个层面的“整体”价值。而在此基础上，对用地评价进行评价，需要在评价方式上进行创新，将各种评价指标有机地融合起来，并与现代化的信息科技相融合，使之更具综合性、精确性，从而更好地服务于乡村振兴的整体目标。

参考文献

[1]于金弘,陈雨琦,陈晓颖,等. 基于系统论的山区县土地多功能利用空间格局及权衡/协同 [J]. 农业工程学报, 2025, 41 (03): 240-250.

[2]王新红,黄慧. 空间信息技术在土地资源管理中的应用研究 [J]. 数字通信世界, 2025, (01): 136-138.

作者简介：王建涛（1988年10月），男，汉族，河北保定唐县，工程师，本科，国土资源利用与保护-土地评价。