论物业服务合同任意解除问题

摘要：《民法典》关于物业服务合同规定的条款中，贯穿着物业服务合同具有集体性和持续性这一特征。因为物业服务合同属于集体合同，所以在物业服务合同中存在订立主体与约束主体相分离的问题。同时因为概括转移，业主在签订房屋买卖合同时就当然成为物业服务合同的主体。对于物业服务合同解聘，依据法律的规定而言单个业主是不享有解除物业服务合同权利的，解聘物业服务人，业主只能根据法律规定共同解聘。前期物业服务合同和普通物业服务合同中，业主都具有任意解除权。

关键词：物业服务合同，订立主体，约束主体，集体合同，任意解除权

一、问题的提出

近年来，伴随我国住宅商品化的不断发展，无论是城镇还是农村都逐渐迈入居民生活小区化的时代。随之而来的，关于物业服务的纠纷也在相应的增加。物业服务合同也便成为了一种进行物业管理的重要方式。《民法典》也将物业服务合同作为有名合同的一种类型予以明确规定。较之其他合同而言，物业服务合同的解除规范存在较为显著的特征。比如，《民法典》第946条规定，业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人。这其实是业主依法任意解除合同的权利。但是，赋予业主任意解除权的理由为何，此种任意解除权在行使程序方面具有何种特殊性，物业服务人是否享有任意解除权并不明确。本文试图通过对物业服务合同的主体、缔约模式、性质等要素的分析，解决上述问题。

二、物业服务合同的立法背景

在十九世纪六十年代，英国正是在进行工业革命，物业管理也是在这个时候出现。位名叫奥克维娅·希尔的女子为了规范与租客之间的各种问题便开始在自己和租户之间建立了一种的对房屋和居住行为进行管理的制度。这也才有了物业管理后来的发展。在此之后到二十世纪三十年代期间专业的物业管理出现在美国。随着改革开放，物业管理经由我国香港引入内地。现在随着房地产行业不断发展，我国城镇居民对住房有了更多的选择。随之物业服务和物业纠纷也增加。为此，物业服务合同被列入《民法典》，为这个蓬勃发展的产业提供了必要的规范，确保了该产业的健康平稳发展。

三、物业服务合同的类型特征

（一）物业服务合同是集体性合同

集体合同是我国劳动法所专有之称，是指对劳动报酬和劳动时间等问题，由双方集体当事人代表，依照法律、法规在平等基础上订立的合同。也是物业服务合同最特别之处。

物业服务作为集体合同打破了合同相对性，它是两个团体之间签订的，并不是个体签订的，但是合同却对每一位业主都有约束力。这一团体缔约模式与传统的缔约模式有很大区别，即传统缔约模式，只有两方主体。而应用团体缔约模式的物业服务合同，它最特别的一点就在于，合同订立和约束的主体不是同一个。

结合上文所讲，在法律构造来看物业服务合同与集体合同并没有太大差别。他们的目的都是在非常态的缔约程序的团体磋商当中实现两者的地位对等，进而创造出和谐和融洽的物业服务关系。

（二）主体的特殊性

1.前期物业服务合同

前期物业服务合同，指建设单位或出售单位在业主委员会没有成立的时候与物业服务企业就物业管理前期阶段的管理项目所签订的书面约定。

但是有些业主认为前期物业服务合同并不是业主团体来签订的，所以不对自己产生约束力。《民法典》第 939条对此作了相关规定，这也体现了涉他合同的效力。还有学者提出，物业服务合同所约定的条款可以对全体业主进行约束，其法律基础主要是合同签订主体确立之后向全体业主让渡其主体身份的法律行为，这一主体身份蕴含物业服务合同的所有权利义务，此为民法学上的概括转移。

2.普通物业服务合同

普通物业服务合同是指在业主大会合意后业主委员会就此做出决定，和物业服务企业订的合同，所以它的约束力应用于全体业主上无异，同时业主自治权得以实现也体现在它身上，这是由业主大会这个权利机关或业主委员会这个执行机关他们的法律地位所决定的。

    综上所述，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同其订立主体和约束主体都是相分离的。也因如此，其对物业服务合同在效力和解除方面都会产生相应的影响。

四、物业服务合同的解除

（一）前期物业服务合同的解除

任意解除权作为一种形成权，是一种单方的法律行为，即合同产生解除效力，解除通知到达对方即可，不需要对方当事人同意。

根据《民法典》第284条规定可以看出，前期物业服务合同当中《民法典》授予了业主任意解除权。《民法典》第940条规定，在合同届满前，前期物业服务合同的效力在普通物业服务合同生效时就自动终止。在通常情况下，前期物业服务人是不会事先终止前期物业服务合同的。这是对合同的效力衔接做出相应规定。同时《民法典》第940条也意味着业主有权以签订新物业服务合同等形式对前期物业服务合同进行解除。因为，前期物业服务合同不是业主亲自订立的，而普通物业服务合同是业主意思自治订的，业主不承认前期物业服务合同时其享有优先效力。作为一种过渡性合同，前期物业服务合同在普通物业服务合同生效时它的合同任务就已经结束了。它的终止并不以当事人的约定为由，而是依据法律规定的特定事由。只要满足了这一特定事由，就自然产生了前期物业服务合同终止的结果，也不需要通知当事人。王利明认为这也是对业主任意解除权的一种认可。

（二）普通物业服务合同的解除

1.业主的任意解除权

对于普通物业服务合同中业主的任意解除权问题存在不同观点。一种观点认为，普通物业服务合同的业主无任意解除权。因为作为继续性合同，物业服务人提供的不是一次性能完成的服务而是连续的，结合物业服务企业的实际情况，业主也没有理由享有这项权利。在实际中，物业服务企业未来提供物业服务，在前期会进行大量准备活动，在此期间，业主行使任意解除权，可能会使物业服务企业遭受更大的损失，也威胁了交易安全。

另一种观点认为，物业服务合同很强调人身信赖关系，物业服务的履行会在双方产生信任危机时出现较严重的困难，因此业主应当拥有合同任意解除权。笔者认同第二种观点，当对物业服务人丧失信赖能力时，业主理应享有任意解除权。因为当业主与物业服务人之间存在信赖危机时，物业服务合同的执行就会存在问题，这时物业服务人就有可能处于业主的对立地位，此时履行不能的问题就会出现。而且根据《民法典》278条规定业主选聘、解聘物业服务企业的参与和表决比例，可知此处的任意解除权的任意并不是不受限制的任意。所以业主理应享有任意解除权。此处的业主为全体业主。

《民法典》第946条第一款规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”该条文也是业主享有任意解除权的相关规定。

2.物业服务人的任意解除权

关于物业服务人是否享有任意解除权学界存在不同的学说，主要有以下两种：

第一种是业主方享有任意解除权说。这一学说认为业主拥有任意解除权，但是物业服务人并不拥有，理由如下：第一，很难有正当的理由可以说明物业服务人应当享有任意解除权。第二，由于业主的社会性这一方面的重要考虑，也应当排除物业服务人的任意解除权。第三，《民法典》中没有关于物业服务人有权任意解除物业服务合同的相关规定。

第二种是业主和物业服务人都有任意解除权说。业主拥有任意解除权的同时物业服务人也享有任意解除权是这一学说的观点。理由如下：其一，物业服务合同与委托合同两者之间具有高度的相似性。相互信赖是继续性合同得以建立的基础，一旦丧失信赖基础，则合同的目的就很难实现，此时不解除合同当事人无益处。由于信赖关系是相互的，所以双方都应当享有任意解除权。其二，作为手段之债的物业服务合同不能强制执行，由此证明，物业服务人若没有任意解除权，最后损害的可能是业主的利益。由于手段之债它不仅仅对最后的质量要符合标准做出要求，而且对服务提供的这一过程也有强调也。如果双方出现纠纷，判断服务质量存在瑕疵存在困难，对于注意义务也很难证明。为了防止物业服务人故意违约来强迫业主解除合同。赋予物业服务人任意解除权，也有利于打破这一局面。

笔者赞同第一种观点，因为任意解除权设立的目的就是更多顾虑到的是对某些特殊利益的倾斜保护。首先，它倾向于维护弱势群体的合法权益，在一些合同中，当事人双方之间的自然地位就存在不对等。正如前文所述，物业服务合同的集体合同性，是用来解决合同中主体地位的对等问题的。因此赋予他们一定程度上的任意解除权可以使他们高效、便捷的解除合同关系，由此使双方之间的权益得到平衡。其次，任意解除权还在于保持特殊的信赖关系。就合同关系而言，例如委托合同、物业服务合同等，它们的订立主要建立在对彼此技术、管理等方面的信任上面。一旦信赖关系破裂，有了任意解除权就可以及时的终止该合同。最后，任意解除权还在于避免一些合同陷入长期不确定的状态。例如，不定期租赁、不定期劳动合同等。为了避免长时间合同双方权利义务不确定的状态，所以规定了双方任意解除权，来避免这种长期的不定期。而且法律赋予业主任意解除权也是为了对物业服务人有一定的震慑作用，促使其更好的服务。

3.任意解除权的行使

根据《民法典》第946条第一款规定，如果要运用此项任意解除权，业主需要按照《民法典》第278条所规定的法定程序来决定，根据法律规定如果业主要对合同中的物业服务人或其他管理人进行解聘，则业主个人无权决定，需要全体业主来决定。

在合同解除之后在存在赔偿问题，根据《民法典》946条第二款规定：“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”在这项赔偿当中业主要承担举证责任，来证明损失不可归责于业主，因为法律对这一损失规定的是业主有归责事由。并且也不属于违约损害赔偿。同时介于物业服务合同是一种长期性、继续性合同，其合同解除的效力面对的不是现在的行为而是将来的行为。从侧面来讲，如果物业服务人要求业主对物业服务合同解除之前进行的物业服务所产生的物业费用进行支付，业主没有权利拒绝，必须履行支付义务。

（三）不定期物业服务合同的解除

根据《民法典》第948条的规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法续做出续聘或另聘物业服务人的决定。物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是物业服务期限为不定期。”也是因为这种不确定性针对的是合同双方当事人，所以法律了赋予双方当事人都享有权利可以随时对这种不定期物业服务合同进行解除，但是有一项需要注意的是，如果要行使这一解除权，行使权利一方必须提前六十天，以书面形式来通另外一方。从确定日期的物业服务合同变为不定期的物业服务合同，这一特征类似于租赁合同。不仅如此，当原合同变成不定期合同以后，那么就不再适用之前合同的规则，而是适用不定期合同的。所以在不定期物业服务合同里，合同的双方当事人都拥有任意解除权。

五、结语

物业服务合同与我们的生活息息相关。拥有良好的物业服务既能够提高我们生活的舒适度，还能够促进经济进步稳定社会。

物业服务合同作为《民法典》新增的典型合同，与其他典型合同相比，它具有团体性和集体合同的特征。本文通过研究物业服务合同的性质以及主体的特殊性，明确物业服务合同在内容上的多样性以及它作为继续性合同和集体合同的特征，还有在合同主体上其订立主体和约束主体所分离的这一特征。从而进一步的分析了物业服务合同解除的相关规范，在前期物业服务合同中，由于前期物业服务合同并非是业主自己来签订的而只是对合同内容的一种概括转移，不能表示业主的真实意愿，因此业主享有任意解除权。在普通物业服务合同中，物业服务合同对人身信赖关系比较重视，当双方信赖关系破裂之后，合同确实很难再履行，因此业主理应享有任意解除权，并且也有对应法律规定。至于物业服务人的任意解除权，笔者认为它并不处于弱势地位，而且法律中并未对其有所规定，且如果合同双方都有任意解除权，也不便于实践中案件的审理，所以物业服务人不应享有任意解除权。

参考文献：

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