房地产项目全周期管理风险分析及其规避方法探讨

摘要：结合我国当前房地产行业发展现状及项目全周期管理应用实践，通过对房地产项目从前期到交付全流程的风险分析，针对规划、设计、管理、决策等风险因素，从深化调研、完善分析、强化培训、做好监督等维度提出科学有效的应对举措，提升房地产风险管控水平，最终保障项目正常运转，达成质量、进度、成本、效益等目标。

关键词：

引言：近些年，房地产行业蓬勃发展，新房销售屡创新高，与此同时，房地产项目延期交付、品质维权、烂尾等问题时常发生，给社会造成了不利影响。房地产项目周期长，涉及多个单项工程、分部工程，作业面繁杂，管理难度高，因此，加强对房地产项目全周期管理风险分析、前置探索规避方法、做好现场管理尤为重要。本文深入分析房地产项目全周期管理过程中可能出现的风险进行分析，提出对应的应对措施。

一、当前房地产行业及工程项目管理现状

整体来看，建筑行业虽然历史比较悠久，但整体管理模式仍相对粗放，精细化程度不够，在项目管理过程中的任何一个环节或者工作细节做不到位，会影响项目后期的正常开展，甚至导致项目整体失败。

房地产行业，作为重资产行业，资金需求量大，因此，在预售制度的背景下，建设单位希望可以快速开盘回笼资金，对房地产项目的前期开发效率、工程进度要求较高，对工程质量、全周期的施工策划、细节管控、成本策划等不够重视，往往造成项目工程质量不高、成本管理失控等不利结果，甚至无法按期交付，对民生带来不利影响。

工程项目，相较于制造业，智能化程度偏低，作业环境复杂，流程繁杂，时间跨度长，过程中不确定因素较多，对管理人员、技术人员、工人的经验、技术水平、管理水平等提出很高要求。尤其随着经济社会发展，房地产行业也在经历一系列波动和调整，房地产项目的管理模式和手段也需要同步迭代优化，以应对更复杂的环境和更高的要求。

二、房地产项目管理中面临的各种风险因素

房地产项目时间跨度长，结果存在一定滞后性，从前期规划、方案设计到工程建设，任何一个环节出现纰漏或者风险，都有可能导致项目整体风险。通过对不同房地产项目调研分析，当前房地产项目管理面临的风险因素主要包括以下几个方面。

（一）房地产项目规划风险

在房地产项目正式实施之前，要做好项目研策和投资策划。如果房地产项目规划与实际需求不符合，会导致项目销售不畅、去化困难，出现较大的资金问题，甚至出现延期交付等问题，造成民生问题，同时也会造成土地浪费。结合当前社会经济建设发展理念和发展模式，人们的生活水平质量提升的同时，闲置的资金成本也在不断的增多。在这种全新的发展状态下，越来越多消费者将闲置的资金成本投入到房地产行业中，促进房地产行业的进步。在实际投资的过程中，仍然存在着一些投机的行为。因此，很多投资人员对房地产行业的投资选择仍然处于盲目的状态，并没有对行业的实际发展模式和发展状态进行深入的了解。结合我国提出的相关政策和相关模式，技术管理人员并没有对政策方针进行深入的调查和分析，没有对行业的发展模式进行了解。这种跟风的行为越来越多，会导致房地产行业在规划的过程中盲目性较强，从而会造成较大的负面影响。

（二）房地产项目方案设计风险

人们对房地产的需求在不断增加，结合我国房地产项目发展形势，管理人员需要更加注重行业带来的各种经济发展效益。结合房地产行业发展应用形式，一些企业为了取得可观的经济利润，仍然存在着对房地产盲目开发的情况，结合相关的房地产行业政策和方针深入的了解，这些会导致一些设计方案缺乏可行性，从而无法有效的保证房地产产品本身的质量。如果质量无法有效的保障，造成资金成本增加，这些都会给楼盘的销售造成不利的负面影响，从而也影响房地产项目今后的发展。

（三）房地产项目管理行为风险

房地产项目管理属于一项专业要求较高的工作，涉及的内容比较复杂和繁琐，相互影响，包括经济学、营销学、工程学和管理学等各方面的内容。要求技术管理人员本身要有专业的知识能力和综合素质，并且要精通各个学科的学习，这样才能够从根本上更加有效的提升项目管理的有效性。结合相关信息，可以得知当前我国仍然存在着很多房地产项目的管理人员在实际发展的过程中缺乏对相关知识的学习和了解，甚至一些工作人员跨行业的行为十分严重。技术管理人员没有提前铺排资金规划，从而导致在施工管理过程中资金断裂的情况，影响项目正常建设。当前部分项目管理团队的专业知识能力和综合素质较低，知识技能较薄弱，各种情况不够了解，这些都会导致管理人员在后期的工作中对于项目安全防范意识不足。

房地产项目技术、决策风险

房地产项目管理，实际上是一项资源整合的工作，无论是外部政策、市场、竞争格局等宏观变化，还是天气、人员、施工现场的突发因素等，都需要快速应对，及时决策。如外部市场需求变化、价格波动、竞争格局变化时，如果没能及时采取有效措施，往往会导致房地产项目出现销售不畅，陷入经营困难。同时，房地产项目红线内地下、地面环境复杂，为保证施工质量、进度和安全，需要选择合适的施工工艺，做好合理的施工组织设计，如果不能前置做好施工策划，往往会导致后续施工困难，成本显著增加等，造成项目无效成本增加，利润减少。

三、房地产项目风险应对策略及举措

管理人员要结合相关经验，前置预判房地产项目可能出现的风险，及时加以控制，并形成一套科学有效的应对方法，针对具体问题，制定针对性的风险规避措施，提升整体风险管理水平。

（一）房地产项目要做好深化调研和规划设计

房地产项目，要面向客户，确保科学性和实用性。因此，在工程项目设计规划中，管理人员要始终保持房地产项目方案设计的科学性。在开展工程项目设计应用规划中，要考虑到后期设计工作的形式以及销售情况，保证项目工程开展的实用性和稳定性，并且结合当前社会发展形势以及消费者对房地产的实际需求关系，要做好科学性的平衡与完善。

（二）房地产项目要做好施工策划

制定科学的施工计划和施工政策，开展之前管理人员需要对现场施工环境做好深入分析和了解，做好施工策划，前置规避后续开发过程中可能碰到的风险。技术管理人员需要从多个方面加强对房地产项目做好深入的分析和研究，如可行性评估分析，各个环节的推演等。工程项目不同环节实施过程中，可能会面临多种多样的风险，需要结合项目实际情况、人员、环境等因素，做好专业策划方案、分析报告等，并且对项目风险管理措施要提出科学的管理意见，进行全面的总结和完善，制定不同等级的风险划分，指导后续现场工作。房地产项目的负责人员要始终为其他工作人员，树立风险防范意识和安全管理意识，在制定相关计划和方案时，需要从根本上加强对工程项目各个施工环节以及具体施工情况做好深入的研究和分析，明确房地产项目本身是否存在严重的风险，找出内部的安全风险隐患。对于这些隐患，管理人员需要提出科学有效的解决方案。

（三）加强对基层人员培训赋能

结合当前新时代的发展理念和发展模式，房地产行业的竞争仍然十分激烈。我国房地产行业发展如火如荼，在这种发展状态下，不仅会对企业管理、技术和品牌提出更高要求，而且对工程项目设计理念以及管理方面都要提高要求，最终都归结于人员水平的提高。首先，在施工应用规划中，房地产单位的负责人员需要从根本上加强对工作人员的专业知识能力和综合素质做好全面的培训和调整，积极为工作人员灌输全新的施工管理理念和施工技能。通过培训考核提升一线管理工作人员的专业知识能力和责任心，这样可以更好的开展后期的工程项目管理工作。

（四）加强对项目管理过程监督

结合当前我国房地产项目的管理应用形式，做好科学性的规划和完善，离不开技术方案以及施工现场的严格控制。企业在实际管理应用的过程中，需要结合项目的具体应用情况进行详细的监督管理，并且要制定科学完善的监督管理计划方案和任务书。结合工程项目施工现场的实际情况，对监督管理的实际方法和监督内容各方面都要做好明确的分析和了解，这样可以更加有效的确保工程项目顺利开展和运行。监督管理工作本身具有十分直接的意义。在项目管理应用中，管理人员需要加强全面的重视，无论是工程施工内部还是政府等，需要开展多方面监督，定期的对施工现场进行编写和监管总结，并且加强对监督管理中存在的各种问题及时更正。

四、结束语

结合当前房地产项目管理现状，在管理过程中存在各种风险因素影响项目整体成败。通过分析房地产行业背景和建筑工程管理现状，对房地产项目全周期管理过程中各种风险因素进行剖析，针对性地提出科学有效的应对措施，强化前期规划设计、强化全周期施工策划、强化人员培训赋能，强化过程监督考核，多管齐下，提升房地产项目风险管理水平。

参考文献：

［1］应冬良.房地产项目全周期管理风险分析及其规避方法探讨[J].中国房地产业,2020(9):42.

［2］黄海滨,高利军.基于生命周期理论的房地产项目风险管理研究[J].消费导刊,2019,(04):131.