房地产评估的风险分析及防范对策建议

摘要：房地产产业作为国家经济发展与建设的重要支柱，在当前市场动态变化进一步加剧，以及全经济全球化趋势不断推进的大背景下，房地产评估工作能够对于经济发展产生的影响也不断扩大。房地产评估工作不仅是金融、贷款以及决策等工作开展的前提与基础，也是资产投资以及管理等工作开展的重要参考。为此，本文针对房地产评估工作风险分析与对策建议进行相应的研究。
关键词：房地产评估；风险分析；防范对策

前言：房地产评估工作是房地产交易能否盈利的基础环节，能够对最终的项目效益产生直接的影响，除此之外还与房地产市场的公平性与透明度的保证之间存在着直接的联系。随着社会经济的快速发展以及我国房地产市场波动情况的进一步加剧，房地产评估工作的重要性也逐渐凸显出来。房地产评估工作在开展的过程中也会面临着各种各样的问题与挑战，如何能够对这些问题进行有效应对，实现对房地产评估风险的有效控制，就成为当前房地产行业开展工作的主要研究方向之一，本文也针对这一问题进行了探讨与研究。

一、房地产评估的意义

（一）缴纳房产税费

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

（二）申请银行贷款

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

（三）解决房产纠纷

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
二、房地产评估的风险分析

（一）市场风险

市场风险是房地产评估工作开展中不可忽视的重要影响因素，主要源自于房地产市场出现的供求关系变化以及价格波动。由于房地产市场的高度波动性及不确定性，各种外部因素都会对其造成一定的影响，从而使得实际价值与评估价值之间存在巨大的偏差。除此之外，经济周期的变化、消费者偏好的变化以及政府政策法规的调整，都会对房地产价格产生一定的影响。在此过程中，如果评估人员未能够对市场动态进行实时准确的捕捉，或者对未来市场趋势的变化预测存在偏差，就会导致当前房地产评估结果与实际价值远远偏离。

（二）信息风险

在对房地产进行评估的过程中，必须对信息风险问题进行全方面的考虑，房地产评估信息风险问题的出现主要由于信息获取或者信息核实存在问题，包括信息不够全面或不对称等。这是由于在开展房地产评估工作的过程中，必须保证关键信息具有足够的准确性和完整性，在此基础上才能够开展高效的评估工作。但是目前看来由于信息数据存在产权信息划分不明确、市场数据分析不精准以及建筑状况不清晰等问题的存在，会导致房地产评估结果的精确性和可信度直接受到重大的打击。其中产权划分不清是最具有代表性且最典型的信息问题，一旦在开展房地产评估工作的过程中出现了产权不清问题，就会使得评估工作人员无法对房屋的权属情况进行正确的评估。在后续房屋买卖的过程中，一旦涉及到产权问题，需要花费大量金额来进行解决。除此之外，很多房主为了能够进一步抬高当前房屋的售卖价格，选择隐匿房屋缺陷信息或隐瞒房屋破损情况，使得在后续交易的过程中双方之间出现矛盾与纠纷，这都会使得房地产评估工作出现较大的风险。

（三）法律与政策风险

法律与政策风险是房地产评估工作中必须面临的一个重要风险，这一风险主要源自于政府进行的法律法规与政策调整，会对最终房地产评估结果的有效性及合法性造成不良影响。房地产市场是国民经济的重要支柱，会受到国家法律法规的严格管理，无论是税收政策、信贷政策还是土地政策，都会对其造产生影响。如果评估人员未能够对法律法规和政策变化情况，进行实时跟进与准确的把握，就会导致评估报告在法律层面缺乏相应的效力，存在法律风险。

三、房地产评估的风险防范对策

（一）强化信息收集与核实机制

为了能够实现信息风险的有效降低，房地产评估机构必须建立起一套完善、科学的信息收集与核查工作机制，首要任务就是保证信息来源具有足够的可靠性及权威性。这就意味着在对产权信息、市场数据以及介入状况等关键信息资料进行收集的过程中，必须从权威机构与官方渠道等公告发布中获取信息。例如房地产登记系统以及政府公告等等，保证数据具有更高的真实性与准确性。与此同时，针对产权归属和建筑缺陷等影响价值的核心细节来说，评估工作人员需要亲临现场并进行仔细的核实与勘察。与此同时，还需要通过拍照记录与实地走访等措施的应用对房地产的实际情况进行充分的掌握，避免在信息传递的过程中出现失真或者信息遗漏等情况。

（二）加强法律法规与政策学习

由于房地产行业是关乎与国计民生的关键行业，因此在其运转的过程中会受到国家的宏观调控，如此一来政策与法规的出台或者变化就会对房地产评估工作产生直接的影响，一旦出现变更势必会造成房地产评估风险的增加。为了能够对这一风险进行有效的预防与控制，工作人员必须不断提升自身的法律素养，针对房地产相关的法律法规进行熟悉与记忆，于此同时还需要持续更新自身的知识库，保持更高的政策敏感度。在更新房地产法律法规要求时，需要尽可能从官方渠道了解政策内容，避免造成误导。除此之外在出局评估分析报告时也要注意遵守法律要求的评估报告格式，确保当前所有的房地产评估流程与评估结果符合法律法规，避免后续产生纠纷影响到交易的正常进行。

（三）建立风险预警与应对机制

房地产评估工作所具有的风险性就要求评估机构必须对潜在的风险进行有效的预防与应对，为此必须事先做好准备工作，指定风险预防与管控策略。这就要求房地产评估机构必须时刻保持敏锐的市场洞察力，通过对宏观经济指标调整、市场供需关系的变化以及政策变动情况的实时把握与深入分析，对房地产行业的发展动态进行充分掌握，对各种不确定因素与风险因素实现巧妙地避免。在现场勘察的过程中必须保持高度的敏感性，采取更为严谨认真的评估方法，并且综合多位不同工作人员的意见，必要时需要多次进行评估，保证最终的评估结果具有权威性与公信力，满足客户的需求，避免后续出现各种纠纷影响到交易的正常进行。

结束语：房地产评估工作的重要性与风险程度是成正比的，这些风险主要包括房地产评估机构内部管理工作存在的风险、外部市场环境波动所产生的风险问题等等。为了能够对各种可能面对的风险进行有效预防，需要各方主体协同努力，从而能够打造一个全面的风险防控协同管理工作机制。通过多方努力能够实现对房地产评估风险进行有效控制，推动房地产市场获得经济效益与社会效益的同步增长，为稳定社会经济建设做出贡献。

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